DROIT'AGRI

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POURQUOI LA SAFER INTERVIENT ?

Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) sont des sociétés constituées à l'échelle régionale ou interrégionale agréées par les ministres chargés de l'agriculture et de l'économie pour une zone déterminée.

Créées par la loi d'orientation agricole du 5 août 1960, elles devaient initialement réorganiser les exploitations agricoles, dans le cadre de la mise en place d'une agriculture plus productive, et installer des jeunes. Depuis, leurs missions se sont développées et ont évolué. Par le droit de préemption dont elles disposent sur les transactions foncières, elles sont redoutées et parfois mal appréhendées.

Modernisé par la loi d'avenir pour l'agriculture du 13 octobre 2014, le droit de préemption des SAFER représente seulement 0,6 % du nombre total des notifications de vente transmises par les notaires aux Safer.

 

Les Safer sont constituées sous la forme de sociétés anonymes, dont font partie les principaux organismes et organisations professionnels des départements concernés.

Bien que société de forme commerciale, elles ne peuvent avoir de but lucratif. L'agrément des Safer est accordé par arrêté conjoint du ministre de l'agriculture et du ministre chargé des finances, après consultation des chambres régionales d'agriculture et avis des commissions départementales d'orientation de l'agriculture (CDOA). Les Safer soumettent à l'approbation de ces deux ministres leur programme pluriannuel d'activité et leur communiquent un compte rendu annuel d'activité.

Les opérations des Safer sont contrôlées par un commissaire du Gouvernement (ministère de l'agriculture) et un commissaire du Gouvernement adjoint (ministère de l'économie et des finances). Les commissaires représentent le Gouvernement auprès de la Safer et exercent un contrôle sur son fonctionnement et sur les conditions dans lesquelles elle exerce ses missions. Ils informent les ministres des résultats de ce contrôle.

Les acquisitions d'un montant supérieur à celui fixé par un arrêté concerté du ministre de l'agriculture et du ministre chargé des finances (fixé à 75 000 €) doivent être soumises à l'approbation préalable des commissaires du Gouvernement, qui peuvent en outre à tout moment décider que certaines acquisitions, inférieures au montant déterminé par cet arrêté, doivent être également soumises à leur approbation

L'objectif général des Safer est de contribuer à la mise en œuvre du volet foncier de la politique d'aménagement et de développement durable du territoire rural.

Depuis la loi d'avenir pour l'agriculture de 2014, les missions d'intérêt général dévolues aux Safer s’orientent autour de quatre axes (C. rur. art. L 141-1, I) :

-  elles œuvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers.

-  elles concourent à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et au maintien de la diversité biologique ;

-  elles contribuent au développement durable des territoires ruraux ;

-  elles assurent la transparence du marché foncier rural.

Dans le cadre de cette dernière mission, les Safer sont notamment tenues de communiquer aux services de l'Etat les données dont elles disposent sur l'évolution des prix et l'ampleur des changements de destination des terres agricoles ; elles transmettent chaque année aux préfets une synthèse statistique à l'échelle départementale sur ces points.

Pour l'exercice de leurs missions et la réalisation de leurs interventions, les Safer sont préalablement informées par le notaire ou, dans le cas d'une cession de parts ou d'actions de sociétés, par le cédant de toute cession entre vifs conclue à titre onéreux ou gratuit portant sur des biens ou droits mobiliers ou immobiliers, qu'elles peuvent acquérir situés dans leur ressort, sans pour autant qu'elle puissent nécessairement les préempter. Le délai pour cette information est de deux mois avant la date envisagée pour la cession, les éléments afférents à cette cession

Si un bien ou un droit mobilier ou immobilier sur lequel une Safer est autorisée à exercer le droit de préemption est aliéné au profit d'un tiers en violation de l'obligation d'information, la Safer peut, dans un délai de six mois à compter de la publication de l'acte de vente ou, à défaut de publication, dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, demander au tribunal de grande instance soit d'annuler la vente, soit de la déclarer acquéreur au lieu et place du tiers.

Le principal moyen d'action des Safer est d'acquérir pour rétrocéder, après aménagement éventuel, des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières. Ainsi les Safer ont pour principales prérogatives d'intervenir en tant qu'acheteur et vendeur de propriétés agricoles ou forestières.

Pour la réalisation de leurs missions et au-delà de leurs moyens d'action classiques, les Safer disposent également de possibilités d'acquisition de parts sociales de sociétés. Elles peuvent ainsi acquérir, depuis 2014, des actions ou parts de sociétés ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole.

Les Safer peuvent, moyennant la souscription d'une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de leur responsabilité, se livrer ou prêter leur concours, en vertu d'un mandat écrit, à des opérations immobilières portant sur les biens d'autrui et relatives au louage régi par le statut des baux ruraux. Ainsi la Safer peut intervenir comme mandataire chargé par un propriétaire de lui trouver un preneur.

Les Safer ne peuvent pas conserver la propriété des biens qu'elles ont acquis pendant plus de 5 ans. Ce délai est suspendu dans les communes où il est procédé à un aménagement foncier agricole et forestier jusqu'à la date de clôture des opérations.

 

Les biens sont attribués par les Safer aux candidats, capables d'en assurer la gestion, la mise en valeur ou la préservation, compte tenu notamment de leur situation familiale, de leur capacité financière d'acquérir le bien et de le gérer, de l'existence de revenus non agricoles, de leurs compétences professionnelles et de leurs qualités personnelles, ainsi que de l'intérêt économique, social ou environnemental de l'opération. La capacité financière du candidat est évaluée par la Safer qui peut exiger de lui la production de tout document de nature à l'établir.

Les Safer peuvent céder ces biens à des personnes qui s'engagent à les louer, à des preneurs, répondant aux critères ci-dessus et agréées par elle, à condition que l'opération permette l'installation ou réinstallation d'agriculteurs, le maintien de ceux-ci sur leur exploitation ou la consolidation d'exploitations afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable.

Pendant un délai de dix ans au moins, l'attributaire ou ses ayants cause doit recueillir l'accord de la Safer approuvé par les commissaires du Gouvernement, pour toute cession conduisant au morcellement de l'exploitation attribuée ou pour tout changement de sa destination agricole ou forestière.

Avant toute décision d'attribution, les Safer doivent procéder à la publication d'un appel à candidatures avec l'affichage à la mairie de la commune de la situation du bien, pendant un délai minimum de 15 jours, d'un avis comportant, notamment, la désignation sommaire du bien.

Les décisions de rétrocession doivent, à peine de nullité, être motivées. Tel n'est pas le cas de la décision de rétrocession mentionnant que l'opération contribue à l'installation d'un jeune agriculteur sans préciser la situation du rétrocessionnaire.

Toute action en justice contestant une rétrocession doit être intentée dans les 6 mois qui suivent la date à laquelle la décision a été rendue publique. En règle générale, les contestations relèvent de la compétence du tribunal de grande instance.

Lorsque la Safer a attribué un bien acquis à l'amiable, elle est tenue de faire procéder, au plus tard dans le mois suivant la signature de l'acte authentique, à l'affichage, pendant un délai de 15 jours, à la mairie de la commune de la situation de ce bien, d'un avis comportant la désignation sommaire du bien. La Safer informe les candidats non retenus des motifs qui ont déterminé son choix.

Pour leur permettre de remplir encore plus efficacement leur mission, un droit de préemption a été octroyé aux Safer qui, ayant connaissance de toutes les mutations de biens ruraux (y compris sous forme de parts de sociétés) de leur circonscription, peuvent se porter acquéreurs prioritaires chaque fois que, par ce moyen, il leur paraît possible de poursuivre leur mission.

Le droit de préemption suppose, avant tout, qu'il y ait une vente ou une aliénation à titre onéreux, ce qui exclut un certain nombre de transferts constituant des règlements d'affaires de famille.

En dehors des ventes pures et simples (cas général), d'autres aliénations à titre onéreux sont soumises au droit de préemption de la Safer (tout au moins théoriquement). Il s'agit des apports en propriété à une société ou des échanges.

 

La Safer a la possibilité, avec l'accord exprès des commissaires du Gouvernement, d'exercer le droit de préemption à un prix qu'elle fixe elle-même. La procédure est alors la suivante : si, ayant l'intention de préempter, la Safer estime que le prix et les conditions d'aliénation proposés dans la notification du notaire sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d'achat établie à ses propres conditions.

Le vendeur peut alors, soit accepter expressément l'offre de la Safer, soit retirer le bien de la vente, soit saisir le tribunal de grande instance qui se prononce après enquête et expertise. Le tribunal apprécie l'offre de la Safer en se référant au barème indicatif publié par arrêté ministériel. Ce barème, élément d'appréciation, ne s'impose pas au juge. L'évaluation doit être faite en fonction des prix pratiqués dans la région considérée pour des immeubles du même ordre.

Le tribunal peut soit rejeter l'action du vendeur, soit modifier (à la hausse) l'offre de la Safer. Les frais d'expertise sont partagés entre le vendeur et la Safer.

Après fixation du prix par le tribunal, le vendeur, ou la Safer, a la faculté de renoncer à l'opération ; dans ce cas, les frais d'expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal. Toutefois, si le vendeur le demande dans un délai de 3 ans suivant le jugement définitif, la Safer est tenue d'acquérir au prix fixé par le tribunal, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des 2 dernières années.

Si le vendeur garde le silence pendant un délai de 6 mois à compter de la notification de l'offre de la Safer, il est alors, à l'expiration de ce délai, réputé avoir accepté cette offre à moins qu'il ne soit décédé entre-temps. La préemption de la Safer s'exerce au prix offert. Cependant, la vente à la Safer ne peut être réalisée qu'après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer.

Pour toute précision utile sur le sujet ou pour vous aider dans vos démarches, le cabinet PLD AVOCATS apportera une réponse rapide à chacune de vos questions et une solution concrète et économique à chaque problème soulevé.